Catégorie : immobilier

Qu’est-ce que I-LOC ?

I-LOC est la réponse aux besoins exprimés par les administrateurs de biens pour la sécurisation et le développement de leur activité de gestion locative.

Cet outil offre une solution qui s’appuie sur les technologies les plus avancées, de nouveaux modèles d’analyses et des données macroéconomiques et sociologiques actualisées en temps réel.

Que fait I-LOC ?

Connecté à des bases de données externes afin d’enrichir l’analyse du dossier pour une meilleure prise de décision, I-LOC permet d’apporter une réponse fiable et de faire remonter une éventuelle erreur en 2 minutes.

• Il effectue une reconnaissance automatique des pièces justificatives et gère la complétude du dossier.

• I-LOC vérifie en temps réel les pièces justificatives du dossier. Par exemple, il va reconnaître les montants nets imposables sur chaque bulletin de paie, vérifier le dernier avis d’imposition… Notre outil va faire + de 300 contrôles unitaires et croisés en moins de 10 secondes grâce à nos algorithmes. Il est également connecté à des bases de données externes afin d’enrichir l’analyse du dossier pour une meilleure prise de décision (Comparaison entre les données extraites des pièces justificatives fournies et les informations des bases externes : Infogreffe, DGFIP, Adresse. Gouv, etc.)

• Au bout de 2 minutes maximum, vous aurez une réponse sur le traitement du dossier. Si I-LOC détecte une erreur (manque des documents, problème de lecture des données, fraude…), les agréments seront traités par vos interlocuteurs habituels.

Comment fonctionne I-LOC ?

Il suffit de vous rendre sur votre espace client et compléter le formulaire (questions sur le propriétaire, le bien loué et le locataire son statut, salaire…). Vous aurez immédiatement un retour sur la solvabilité du candidat locataire. Après cette réponse immédiate, vous avez également la possibilité de nous joindre le dossier du locataire pour vérification et une certification.

La plateforme agréments a été conçue pour optimiser votre parcours utilisateur et permet d’accélérer le traitement des dossiers en 4 étapes :

• Collecte des pièces justificatives du dossier via votre espace client,
• Reconnaissance automatique des pièces justificatives numérisées,
• Notifications en temps réel sur l’état du dossier (incohérences, erreurs, documents illisibles…),
• Gestion de la complétude du dossier.

Quels sont les avantages de I-LOC ?

Grâce au process innovant de I-LOC, la certification des dossiers locataires conçue par RAMBAUD LABROSSE pour les agences et le traitement des dossiers se font en temps réel. De plus, la solvabilité du locataire est vérifiée et le bailleur est définitivement garanti. Conçue pour reconnaître, extraire et exploiter les données d’un dossier locataire en quelques secondes, l’IA apporte de nombreux avantages en termes d’automatisation de réactivité et de réduction des risques :

• L’analyse des dossiers locataires se fait en temps réel,
• Minimisation des risques de fraudes,
• Prise de décision rapide par les équipes opérationnelles,
• Suivi des dossiers en cours et/ou déjà traités.

Avec I-LOC tout devient plus simple…

L’assurance multirisque immeuble est là pour sécuriser les propriétaires d’immeubles entiers soit en leur NOM PROPRE ou au nom d’une SCI ou d’une INDIVISION ou même d’une SOCIETE.

Ce sont des immeubles qui ne sont pas en copropriété et donc occupés par des locataires multiples ou par un locataire unique.

Depuis 2014, la loi ALUR oblige le propriétaire à souscrire une assurance qui couvre au minimum sa Responsabilité Civile.

Un certain nombre de propriétaires a souscrit un contrat PNO pour chaque lot qu’ils louent.

C’est une erreur, car les aménagements et équipements de l’immeuble, l’ascenseur, les parties communes, la toiture… etc., ne sont pas couverts en cas de dommages du fait d’un Incendie, d’un Vandalisme ou d’une Tempête ou autres…, ni la Pertes des Loyers suite à un sinistre garanti.

Le propriétaire d’un entier immeuble à tout intérêt à souscrire un contrat Multirisques Immeuble qui intègre toutes ces garanties.

Ainsi il n’y a donc plus qu’un seul et unique contrat à souscrire pour l’immeuble, les contrats PNO ne sont plus nécessaires, ceux-ci faisant double emploi.

Pour l’étude de la tarification de l’immeuble il convient d’en déterminer l’usage :

• Usage d’habitation exclusivement
• Usage d’habitation et bureaux
• Usage mixte d’habitation et commerces*
• Usage professionnel (immeuble à usage commercial ou de bureaux 100%)
• Immeuble vide en tout ou partie

*Pour l’usage mixte, la superficie des commerces ne doit pas dépasser 25% de la superficie de l’immeuble.

? Pour toute tarification merci de nous contacter au 01.53.32.20.19

✉️ Par mail : immeubles@rambaud-labrosse.com

Une loi du 28 février 2022 est venue réformer l’assurance emprunteur liée à un prêt immobilier. Cette loi vise à libéraliser le marché de cette assurance, encore détenu à 90 % par les banques.

Tout d’abord, cette loi prévoit la possibilité de résilier à tout moment son assurance emprunteur. Cette mesure entrera en vigueur à partir du 1er juin 2022 pour les assurances des nouveaux contrats de prêt, et à partir du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance emprunteur en cours. Les assureurs devront informer chaque année les assurés de leur droit de résilier le contrat.

Par ailleurs, la loi réduit le délai du droit à l’oubli pour certains anciens malades demandant un crédit immobilier. Cinq ans après la fin de leur protocole thérapeutique, et en l’absence de rechute, les anciens malades du cancer et de l’hépatite C n’auront plus à déclarer cet antécédent de maladie auprès de l’assurance emprunteur. Une réflexion est en cours pour élargir le droit à l’oubli à des maladies chroniques comme le diabète. Une décision sera prise sur ce sujet avant fin juillet 2022.

Le questionnaire médical est supprimé pour les prêts immobiliers de moins de 200 000 € et arrivant à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur. Ce plafond s’applique par personne et est donc de 400 000 € pour un couple.

Sources : loi n°2022-270 du 28 février 2022

Ne plus percevoir ses loyers est l’une des hantises du bailleur. Pour éviter la catastrophe, le propriétaire peut se protéger en souscrivant une assurance loyers impayés. 38% des propriétaires craignent des retards de paiement depuis la crise du COVID-19, résultat, une hausse de 49% d’entre eux veulent se couvrir contre les impayés.

Risques pour la santé, fins de mois difficiles, confort insuffisant ou environnement précaire et vie de famille impactés, au total près de 15 millions de personnes sont concernées par la crise du logement. Parmi elles, plus d’1,2 millions de locataires (pour 493.000 ménages locataires) sont en situation d’impayés de loyers ou de charges et risquent l’expulsion, selon la FAP (Fondation Abbé Pierre), citant des chiffres de l’Insee de 2013. Après une hausse spectaculaire des impayés de loyer ou de charges entre 2002 et 2006 (+66%), leur progression a été plus modérée en 2013 (+2%). Cette situation s’explique par une diminution des impayés dans le parc privé (-6%), alors qu’ils ont continué de progresser dans le parc social (+5%). La situation est assez différente pour les ménages vivant en Île-de-France, dont les impayés ont augmenté de 23% et les difficultés de paiement de 12%.

De telles situations mettent les propriétaires dans de réelles difficultés lorsqu’ils ne peuvent plus eux-mêmes assumer les charges qui leur incombent. Ils sont alors contraints d’engager des procédures coûteuses en recouvrement contre des locataires, soit indélicats, soit tombés en situation de grande précarité. Toutefois, ces procédures sont longues et les voies de recours ouvertes aux débiteurs aggravent encore la situation.

Quels risques couvre l’assurance loyers impayés (ALI) ? 

Le contrat ALI comprend plusieurs garanties : les loyers impayés au sens strict, les frais de procédure, les dégradations immobilières et une protection juridique. En ce qui concerne les loyers impayés, la Garantie loyers impayés (GLI) indemnise les pertes pécuniaires résultant du non-paiement des loyers, des charges et des taxes récupérables, jusqu’à la récupération des lieux.

La garantie de base prend en charge les frais de procédure. Il s’agit des frais engagés pour parvenir au recouvrement des impayés, à l’expulsion du locataire, ou encore pour obtenir le remboursement des dégradations locatives (honoraires d’avocat et d’huissier, par exemple). Ces frais de contentieux sont le plus souvent pris en charge sans limite, dans le plafond d’indemnisation global de la garantie « loyers impayés ».

Le contrat d’assurance prévoit une extension de garantie aux dégradations immobilières, qui prend en charge les dégradations volontaires du locataire sur le bien immobilier (murs, sols, plafonds). Elle est plafonnée à 10 000 euros. Le contrat prévoit également une protection juridique plafonnée à 20 000 euros. Elles assurent la défense de l’assuré lorsqu’un litige autre que ceux liés aux impayés et aux dégradations l’oppose à son locataire : restitution du dépôt de garantie, problème de voisinage…

La sélection des dossiers 

Pour l’ALI, le contrat garantit les impayés lorsque les locataires répondent aux critères de solvabilité. Pour mieux accompagner les agences, nous proposons un service gratuit de vérification de dossier et de lutte anti-fraude. Le délai de réponse est de 24 heures, à condition que le dossier soit complet.

La mise en jeu de l’indemnisation 

Lorsque l’impayé survient, le premier règlement de l’assureur intervient généralement au terme du troisième ou quatrième mois d’impayés d’affilé, même si l’indemnisation est rétroactive au premier jour d’impayé.
Avant ce délai, on considère en effet qu’il peut encore s’agir d’un simple incident susceptible de se régler à l’amiable. L’indemnisation sera ensuite mensuelle. Concernant l’assurance loyers impayés, la procédure est confiée à Rambaud Labrosse, suivant le calendrier fixé dans le contrat : le plus souvent, l’agence doit procéder lui-même aux premières relances d’usage (lors du premier mois d’impayé), nous intervenons à partir de la déclaration du sinistre, qui se produit en général après l’envoi d’une mise en demeure.

Travaux de terrasse et l’importance de la qualification comme partie commune ou privative

Le législateur s’est toujours contenté de donner une grille de lecture très générale pour déterminer ce qui relève des parties communes ou non. De cette volonté transparait celle de laisser une plus grande marge de manœuvre au règlement de copropriété dans cette qualification. Il n’est toutefois pas rare que le règlement soit lui aussi incomplet ou laconique, conduisant alors à des procédures judiciaires couteuses et à l’issue incertaine. Des copropriétaires viennent d’en faire les frais.

Un immeuble en copropriété, classé monument historique, comprenait deux lots contigus situés au quatrième étage avec vue imprenable sur les jardins du Palais-Royal. Les propriétaires de ces lots pouvaient notamment profiter d’un balcon composé d’un terrasson bordé d’une balustrade de pierre ornementée de vases Médicis dit pots-à-feu.
Une assemblée générale est organisée. Comme c’est souvent le cas en la matière, la question des travaux à réaliser laisse place à celle de leur financement. Le syndicat décide que les copropriétaires du quatrième
étage doivent financer seuls les travaux d’étanchéité et de réfection pour le terrasson et les pots-à-feu.

Les copropriétaires décident alors de contester cette décision en justice. Leur argumentation était intéressante en ce qu’ils tentent de se placer dans le sillage d’une position des tribunaux maintenant bien ancrée : Les parties litigieuses doivent être qualifiées de parties communes, et donc à la charge de l’ensemble de la copropriété, en ce qu’elles assurent une fonction de couverture et d’évacuation des eaux pour l’ensemble de l’immeuble, et pas seulement pour le lot. C’est le critère de l’utilité, souvent utilisé par les juges.
Les juges de la cour d’appel, puis de la Cour de cassation, ne font pourtant pas droit à leur demande.
Les juges relèvent que le règlement de copropriété qualifie les balcons de parties privatives. Usant de leur pouvoir d’interprétation, ils estiment que ce balcon n’est autre que le terrasson lui-même, et qu’il s’agit donc d’une partie privative. Concernant les balustres et vases Médicis, ils forment un tout avec le balcon et doivent également être qualifiés de privatifs. Les copropriétaires se retrouvent donc condamnés à assumer seuls le coût de ces travaux. Cet arrêt invite une fois de plus à la plus grande prudence et à la plus grande des rigueurs au moment de la rédaction du règlement de copropriété ou de sa mise à jour.

Sources: Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-19.459

Travaux en copropriété : vous devez vous en tenir à votre autorisation !

Lorsqu’un copropriétaire ou un locataire souhaite effectuer des travaux au sein des parties communes, celui-ci doit s’en tenir au projet de construction qu’il a soumis à l’assemblée générale et qui a, ainsi, été autorisé par celle-ci. La moindre modification est susceptible de troubler les règles de la copropriété.
En l’espèce, un copropriétaire a donné en location à une société pour qu’elle y exploite un restaurant un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Réunis en assemblée générale, les copropriétaires ont autorisé la modification de la façade, le remplacement de l’enseigne et celui du store fixe conformément à la notice descriptive et aux plans et photomontages établis par le maître d’œuvre du locataire.
Toutefois, le locataire fait exécuter ces travaux en choisissant des couleurs différentes pour l’enseigne et le store de celles qui avaient été autorisées. En outre, il décide d’y ajouter une terrasse, certes démontable,
alors que cela n’était pas prévu par l’autorisation. Ainsi, les juges décident que ni le locataire ni le copropriétaire ne peuvent modifier les couleurs des travaux autorisées par l’assemblée car cela répond à l’impératif de préservation de l’esthétique du bâtiment. Quant à l’ajout de la terrasse même démontable, les juges disent que l’autorisation administrative ne suffit pas, il était obligatoire que l’assemblée générale le permette, et peu importe que d’autres locataires restaurateurs aient procédé dans l’immeuble à l’installation de telles terrasses sans autorisation.

Sources : Cass. 3e civ., 7 janvier 2021 n° 16-26.998

Prolongation des mesures prises en matière de copropriété

Une ordonnance du 10 février 2021 est intervenue en matière de copropriété. Elle prolonge du 1er avril 2021 jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire certaines mesures. Ces mesures sont celles prises en matière de copropriété par les précédentes ordonnances du 25 mars 2020. A l’heure actuelle, la fin de l’état d’urgence a été fixée au 1er juin 2021 par la loi prorogeant l’état d’urgence n°2021-160 du 15 février 2021 mais cette date pourrait être reportée en fonction de l’évolution de la situation sanitaire. Ces mesures dérogatoires prises dans le contexte de la pandémie permettent d’assurer la continuité du fonctionnement des copropriétés et plus précisément de la tenue des assemblées générales de copropriété. Il s’agit de :

– l’institution du vote par correspondance pour les copropriétaires ;
– la possibilité pour un mandataire, sous certaines conditions, de recevoir plus de trois délégations de vote ;
– la possibilité, pour le syndic, de décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique.

Réforme de la copropriété : entrée en vigueur de certaines dispositions

La réforme du droit de la copropriété suit son cours.

De nouvelles dispositions de cette réforme sont entrées en vigueur le 31 décembre 2020. Il s’agit principalement des points suivants :

Fin de la dispense de tenue d’un compte séparé : la suppression de la dispense d’un compte séparé entre en vigueur le 31 décembre 2020 pour les petites copropriétés (copropriétés de maximum 5 lots et 15 000 € de budget).

Les assemblées générales réunies à compter du 31 décembre 2020 devront obligatoirement désigner un établissement financier pour tenir le compte de la copropriété. Les dispositions du contrat type de syndic de copropriété sur le compte séparé du syndicat s’appliqueront à partir de cette date. Règles comptables des délégations de pouvoir accordées par l’assemblée générale des copropriétaires : un décret du 7 octobre 2020 est venu compléter le décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. De nouvelles rubriques comptables sont créées pour comptabiliser les charges dues aux nouvelles possibilités de délégation de pouvoirs accordées au conseil syndical.

Convocation d’une assemblée générale aux frais de plusieurs copropriétaires : tout copropriétaire ou groupe de copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue à ses frais d’une assemblée générale. L’ordre du jour de l’assemblée ne peut porter que sur des questions concernant le ou les copropriétaires demandeurs de la convocation (nouvel article 17-1 AA de la loi de 1965, nouvel article
8-1 du décret du 17 mars 1967). La mise en œuvre de ce droit est précisée.
Au cas où plusieurs copropriétaires sont demandeurs, ils peuvent prévoir de répartir les frais entre eux, sinon les frais sont répartis à parts égales. Le syndic doit les informer des frais et honoraires prévisionnels dans les quinze jours qui suivent la notification. L’assemblée générale doit se tenir dans les quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.
Cette possibilité de convocation d’assemblée s’ajoute à celle déjà prévue par l’article 8 du décret de 1967 (assemblée demandée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix ou le montant minimum de voix prévu par le règlement de copropriété).
Ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues depuis le 31 décembre 2020.

Sources : décret 2020-834 du 2 juillet 2020, décret du 7 octobre 2020, ordonnance du 30 octobre 2019

Quels baux commerciaux sont éligibles au report du loyer? Peuvent-ils demander la gratuité du loyer ou la suspension des loyers? Nous vous répondons:

Peuvent bénéficier des dispositions de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels :

« des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, uniquement les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. »

Pour être susceptible de bénéficier du fonds de solidarité, il y a plusieurs conditions. Seules peuvent en bénéficier les entreprises qui remplissent :

• les conditions cumulatives d’éligibilité relatives à leur niveau d’activité d’avant la crise édictées par l’article 1er du Décret à consulter ici :
• et une condition alternative liée à la crise : avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1^er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % durant la période comprise entre le 1^er mars 2020 et le 31 mars 2020 (art. 2).

Si les condition sont réunies, les conséquences sont seulement une neutralisation des sanctions pour non-paiement du loyer, mais la loi ne prévoit pas, à ce jour, une annulation pure et simple des loyers.

Si le preneur venait à justifier son absence de paiement par la force majeure, il convient de rappeler que l’article 1218 du Code civil prévoit que

« Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue ».

L’exécution du contrat de bail est ainsi seulement suspendue.

C’est donc aux bailleurs de voir ce qu’ils veulent éventuellement faire avec leurs locataires, mais il n’y a aucune gratuité prévue.

Aménagement du congé donné par les bailleurs pendant la période de crise sanitaire

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 proroge les délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, c’est-à-dire qu’elle aménage les dates butoirs pour mettre fin à un contrat.

L’article 5 énonce que :

« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1^er, de deux mois après la fin de cette période ».

Tous les propriétaires qui auraient dû ou devraient donner congé pour une date butoir comprise entre le 12 mars et le 24 juin 2020, bénéficient systématiquement d’un report de cette date au 24 août 2020.

Cela signifie que tous les congés qui devaient être délivrés entre le 12 mars et le 24 juin doivent être délivrés au plus tard le 24 août.

Le congé du locataire n’est pas impacté par ces aménagements. Les locataires sont en droit de résilier le bail à tout moment.

Le délai de 6 mois de congé pour les logements vides ou de 3 mois pour les logements meublés n’est pas raccourci.

La période qui s’étendra entre le terme contractuel du contrat et la reprise effective du logement pourra être considérée comme une prorogation temporaire du contrat de bail.

• Location vide : vous êtes concerné si l’échéance du bail est comprise entre le 12 septembre et le 24 décembre 2020.
• Location meublée : vous êtes concerné si l’échéance du bail est comprise entre le 12 juin et le 24 septembre 2020.