Bail professionnel et bail commercial : qui peut bénéficier d’un report de loyer ?

En cette période d’épidémie, beaucoup se posent la question du paiement des loyers. Cependant, bien que le Président de la République ait indiqué un report possible des loyers, tous ne sont pas éligibles à cette demande.

 

Pour les loyers professionnels et commerciaux, seuls ceux qui subissent fortement cette période de confinement pourront négocier avec leur bailleur un report de loyer en invoquant la « force majeure ».

 

Le projet de loi d’urgence prévoit d’autoriser le gouvernement à décider de toute mesure :

 

« Permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

Il est donc question ici d’un report ou d’un étalement et non pas de la suppression du paiement du loyer.

De plus, il n’a pas encore été déterminé pour l’heure quelles étaient les « très petites entreprises » ni les conditions pour déterminer l’impact sur l’activité du professionnel.

 

Le bailleur commercial ou professionnel pourra-t-il exiger des pénalités de retard ?

Depuis la parution au JO n° 0074 du 26 mars 2020 (Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19) des précisions ont été apportées dans le cadre de non-paiement d’un loyer lié à un bail professionnel ou commercial.

 

Ainsi, en vertu de l’article 4 il est interdit de faire application de « pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute autre clause prévoyant une déchéance ou d’activation des garanties ou caution, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

 

Ainsi, même si une clause indiquant l’un de ces éléments est prévue au bail, le bailleur ne pourra l’appliquer durant toute la période d’urgence sanitaire.

 

Comment définir le cas de force majeure ?

C’est l’article 1218 du Code civil qui définit le cas de force majeure :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Afin de « bénéficier » du cas de force majeure, il est nécessaire de remplir trois conditions qui évoluent au gré de la jurisprudence. Cependant, la force majeure doit être :

1. imprévisible
2. irrésistible
3. extérieure

Un arrêt a été rendu lors de l’épidémie du virus EBOLA le 17 mars 2016 ; ici une entreprise invoquait des difficultés liées au non-paiement de redevances par des filiales africaines au cours de l’épidémie afin de justifier un retard de paiement.

« Le caractère avéré de l’épidémie qui a frappé l’Afrique de l’Ouest à partir du mois de décembre 2013, même à la considérer comme un cas de force majeure, ne suffit pas à établir ipso facto que la baisse ou l’absence de trésorerie invoquées par la société appelante, lui serait imputable, faute d’éléments comptables » (Paris, pôle 06, ch. 12, 17 mars 2016, n° 15/04263).

La jurisprudence à venir nous confirmera ou infirmera cette jurisprudence.

Que faire en cas de refus injustifié du bailleur ?

On pourrait s’attendre dans les prochaines semaines à connaitre les contours des nouvelles dispositions qui permettraient aux locataires de voir leur loyer reporté si leur activité a été interdite par la loi (restaurant, cabinet médical fermé…) et qui ont donc vu leur chiffre d’affaires baisser, ne permettant pas de régler leur loyer.

Si le bailleur refuse une telle demande, seul le juge et les juridictions compétentes pourront se positionner sur le fondement de la force majeure invoquée par le locataire.

De la jurisprudence qui permet d’y voir un peu plus clair :

• Si le gouvernement interdit l’ouverture d’un local commercial, le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance en raison d’un événement de force majeure, ce qui permettrait au locataire de suspendre l’exécution de son contrat et donc le paiement des loyers (Cass 3ème civ. 7-3-2006 n° 04-19.639).

 

• Si la baisse du chiffre d’affaires due à l’épidémie du COVID 19 ne permet pas au locataire de payer son loyer, le bailleur n’est pas mis en cause car il permet la jouissance du local et respecte son obligation de délivrance. Un arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation reprend cette situation « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Cass. com. 16-9-2014 n° 13-20.306 F-PB : RJDA 11/14 n° 886).

 

Les loyers d’habitation sont-ils concernés ?

Aujourd’hui, il n’est pas prévu d’élargir la mesure de report ou de suspension des loyers aux baux d’habitation.

Les loyers et les charges restes dues par le locataire pour les mois de mars et d’avril.

Si les locataires ne sont pas en mesure de payer leur loyer suite à une forte baisse de leur activité, il leur appartient de se rapprocher au plus vite de leur bailleur/agence afin de négocier un report du loyer.

Baux d’habitation et la mise en œuvre de la clause résolutoire pendant la crise sanitaire (art. 11-2 de la loi d’urgence du 23/03/2020 ET art. 1er, 2, 4 et 5 de l’ordonnance n°306 du 25/03/2020).

 

La « clause résolutoire » prévue au contrat de location est le préalable à la procédure d’expulsion du locataire (notamment) pour non-paiement du loyer.

 

En pratique si le locataire ne paye pas son loyer, l’Huissier de Justice (mandaté par le bailleur) lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire en lui accordant un délai de 2 mois pour s’acquitter des sommes dues.

 

Si le locataire ne paye pas les sommes dues dans le délai imparti de 2 mois, le bailleur peut poursuivre son expulsion en saisissant le Tribunal auquel il demande de « constater l ’acquisition de la clause résolutoire » (par assignation rédigée par l’Avocat).

 

Le Tribunal rend sa décision, à la suite de quoi le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire (l’expulsion sera « différée » si le locataire obtient un échéancier de paiement).

 

Compte-tenu de l’état d’urgence sanitaire, le gouvernement a prévu de déroger à la mise en œuvre de la clause résolutoire comme suit :

 

Toutes les clauses résolutoires qui ont expiré entre le 12/03/2020 et le 24/06/2020 (= 1 mois après l’expiration de l’état d’urgence déclaré pour 2 mois le 23/03/2020) sont suspendues (« sont réputées n’avoir pas produit effet ») pendant cette période et reprendront cours à compter du 24/07/2020 (« à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période »).

 

EN PRATIQUE les locataires qui n’auront pas payé les sommes dues en vertu d’un commandement de payer arrivant à échéance entre le 12/03/2020 et le 24/06/2020, auront jusqu’au 23/07/2020 pour payer les sommes dues visées dans le commandement de payer. Ce n’est que si le locataire ne paye pas les sommes dues à la date du 24/07/2020, que le bailleur pourra poursuivre son expulsion.

 

 Délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire pendant la crise sanitaire :

 

Il n’y a pas de mesure spécifique pour le paiement des loyers d’habitation pendant la crise sanitaire (pas de « suspension » du paiement du loyer), en sorte que les locataires doivent payer leur loyer.

 

À défaut de paiement il serait théoriquement possible de leur faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

 

Toutefois, pour le moment et sauf extrême urgence (notamment en cas de violences physiques ou de risques pour la sécurité des personnes et des biens), les Huissiers ne délivrent plus d’actes.

 

En outre, en tout état de cause et compte-tenu de ce qui précède, le locataire aurait jusqu’au 24/07/2020 pour régler les sommes dues.

 

Par conséquent, vu la situation et en cas de loyers impayés, nous allons attendre la fin du confinement pour faire délivrer de nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire (sachant que quoiqu’il en soit le locataire aura jusqu’au 23/07/2020 pour payer les sommes dues).

Nous sommes sollicités depuis le début de la crise sanitaire afin de répondre aux questions légitimes sur les garanties et aux situations inhabituelles auxquelles les assurés peuvent être confrontés. En raison du COVID-19 et des mesures mises en place par le gouvernement pour y faire face, Rambaud Labrosse a activé son plan de continuité d’activité. Dans ce contexte, toutes nos équipes travaillent à domicile pour assurer la continuité du service.

 

 

Nous avons entendu que toutes les procédures pour loyers impayés seraient repoussées. Est-ce exact ?

Oui les procédures sont repoussées compte tenu du confinement. Du 12 mars au 26/06/2020 : les prescriptions sont suspendues (assignations, clause résolutoire, commandement de payer, régularisations de charges).

Vous trouverez plus d’éléments ci-dessous :

 

• Les audiences renvoyées à des dates indéterminées

Toutes les audiences du pôle civil de proximité sont supprimées. Les dossiers qui devaient être examinés à ces audiences ont tous fait l’objet d’un renvoi sur un rôle d’attente. C’est à dire sans date fixe. Les parties seront informées à une date indéterminée du calendrier de ce renvoi.

 

• Les délibérés prorogés à des dates indéterminées et les assignations stoppées

Les délibérés prévus au cours de cette période sont tous prorogés à une date qui sera communiquée ultérieurement.

Le tribunal ne délivre plus de date pour assignation, quelle que soit la nature du contentieux. Ces mesures concernent exclusivement le tribunal judiciaire de Paris. Nous anticipons toutefois que les autres juridictions se sont déjà alignées ou vont y procéder très prochainement.

 

• Les huissiers

Les huissiers n’ont pas reçu de directive claire et la délivrance des actes est pour l’instant maintenue.

 

 

 Que se passe-t-il en cas d’impayé pour les lots assurés ?

Notre service sinistre a renforcé ses effectifs en cette période de confinement et reste à votre disposition en cas de retard de paiement des locataires :

En raison du COVID-19 et des mesures mises en place par le gouvernement pour y faire face, Rambaud Labrosse a activé son plan de continuité d’activité. Dans ce contexte, toutes nos équipes travaillent à domicile pour assurer la continuité du service.

Nous vous prions de bien vouloir privilégier

 

1. Les échanges par mails :

• Mise en place et gestion des contrats : productiongli@rambaud-labrosse.com
• Traitement des agréments : agrementsgli@rambaud-labrosse.com
• Déclarations et gestion des sinistres GLI : sinistresgli@rambaud-labrosse.com

Demande d’indemnisations GLI : reglementsgli@rambaud-labrosse.com

• Déclarations et gestion des sinistres PNO : sinistresimmeubles@rambaud-labrosse.com

Nous restons joignables :

Par téléphone au 01.44.63.19.40

Par courriel à l’adresse sinistresgli@rambaud-labrosse.com

Pour déclarer un sinistre, il faut vous rendre sur votre espace client en cliquant ici

2. Les règlements éventuels par virement interbancaire ou par CB sur notre site à partir du numéro de télépaiement qui figure sur votre avis d’échéance.

Vos correspondants habituels restent joignables sur leurs lignes directes ; un service de transfert a été mis en place pour ce faire.

S’agissant de mesures tout à fait exceptionnelles, nous vous remercions de votre compréhension et faisons le maximum pour vous fournir la qualité de service que vous attendez de nous.

Les éventuels retards de déclarations de sinistres seront gérés au cas par cas en tenant compte de la particularité de cette situation inédite.

Toutes vos demandes seront donc traitées dans les meilleurs délais.

 

 

Le propriétaire peut-il percevoir une indemnisation via la GLI lorsque l’état des lieux d’entrée est décalé pour cause de confinement ?

La question ne se pose pas puisque la garantie prend effet à l’entrée du locataire dans les lieux et non à la date d’effet du bail. Par conséquent la cotisation d’assurance ne débutera qu’à l’entrée des locataires dans les lieux.

 

 

La déclaration de sinistre :

Comment faire pour envoyer un courrier RAR alors que la poste ne fonctionne plus :

Vous avez la possibilité d’envoyer vos courriers électroniquement. Voici le lien de la poste vous permettant d’envoyer les recommandés : https://www.laposte.fr/lettre-recommandee-en-ligne. Vous avez également la possibilité de passer par le site AR24.

Une fois cette étape passée, il conviendra de déclarer les sinistres via notre site, pour autant que la dette atteigne 2 mois de loyers charges comprises.

 

Devons-nous envoyer les lettres RAR le 30 du mois ?

Il faut justifier d’un cas de force majeure pour recourir à l’envoi d’un courrier électronique au lieu et place d’un courrier recommandé, c’est-à-dire qu’il y a lieu de se ménager la preuve de ce que les services postaux sont fermés.

À notre connaissance, certains sont ouverts et d’autres pas.

En conséquence, il convient de notifier un courrier recommandé et le doubler d’un courrier électronique pour justifier de la tentative du respect des obligations contractuelles.

Dans ce cas, il conviendra de nous faire parvenir lors de la déclaration, les mails en question ainsi que l’AR de lecture.

 

Devons-nous impérativement déclarer le 10 du mois suivant le 1^er impayé ?

Comme mentionné ci-dessus, les assureurs accordent des délais supplémentaires. Par conséquent, les retards de déclaration lié au confinement feront l’objet d’une étude particulière de notre part.

 

Concernant le calendrier contractuel de déclaration de sinistre et de mise en œuvre de la garantie loyers impayés, que ce passe-t-il en cas de retard ?

 Nous vous accompagnons et comprenons parfaitement cette situation inédite que nous traversons et nous vous accordons des délais supplémentaires.

Compte tenu de la diversité de cas qui pourraient se présenter, il est important, lors des déclarations de sinistres, de nous expliquer le cas spécifique pour nous permettre de mettre en place la « bonne » procédure.

Exemple : Le cas des salariés réglés par chèques dans la mesure où la poste ne fonctionne pas : des cas comme celui-ci doit nous être précisés lors de la déclaration pour nos permettre d’adapter l’instruction du dossier.

 

Il me manque des documents pour déclarer le sinistre : Comment faire ?

 Dans le cas où vous ne disposeriez pas de l’entier dossier au moment de la déclaration, il conviendra de nous transmettre les pièces manquantes dès que possible en reprenant les références attribuées au dossier lors de la déclaration.

 

Peut-on mettre en place un protocole de paiement avec le locataire pour éviter de faire exploser la fréquence de sinistres et/ou la sinistralité : est-ce pénalisant ?

Effectivement, il faudra mettre en place des protocoles de paiement avec le locataire. Cela ne sera pas pénalisant pour vous et réduira votre fréquence sinistre. Néanmoins, il faut procéder, dès que possible, à la déclaration du sinistre en cas de non-respect du protocole par le débiteur.

Par conséquent, si votre locataire rencontre des difficultés pour régler la totalité de ses loyers, nous vous invitons à vous rapprocher du locataire afin de trouver une solution pour étaler sa dette. Il conviendra de lui transmettre un échéancier afin d’acter de ce qui aura été convenu (n’hésitez pas à demander à nos services un modèle d’échéancier).

Pour qu’en cas de non-respect et/ou de sinistre éventuel, l’avocat puisse s’en servir.

 

Attention, le report total du loyer n’est pas prévu pour les baux d’habitation mais seulement pour les baux commerciaux des micro-entreprises au    sens du décret de 18/12/2008 ET pour autant que le CA ait été affecté par la crise sanitaire ; des précisions devront être apportées par le décret de l’ordonnance du 26/03/2020.

 

Le locataire en activité partielle souhaite reporter ou échelonner son loyer ?

Apriori pour les locataires en qui se retrouve en activité partielle, l’employeur est tenu de payer le salarié et se faire rembourser par l’État ;

Par conséquent, les locataires indélicats ne pourront pas « se cacher » derrière cet argument pour ne pas payer leur loyer. Pour information, l’ordonnance n° 2020-346 du 27 mars 2020 portant mesures d’urgence en matière d’activité partielle parue le 28/03/2020 au JO rend applicable le bénéfice du régime d’indemnisation lié à l’activité partielle (ex-chômage partiel), l’employeur doit en demander le bénéfice et payer ses salariés « comme d’habitude ».

 

Certains locataires nous ont déjà informé qu’ils ne pourraient pas régler le loyer du mois suivant : Que faire ? Doivent-ils nous transmettre les éléments prouvant une baisse de leurs revenus afin de justifier cet impayé ?

Dans la mesure du possible : oui. Mais autrement, nous aviserons. Il conviendra tout simplement de nous donner l’information lors de votre déclaration.

 

Que faire en cas d’impossibilité d’état des lieux de sortie alors que le locataire a quitté les lieux et rendu les clés ?  

En cas de dégradations faire établir par un huissier de justice un PV de constat selon la législation en cours.

 

Le locataire a signé le bail mais ne souhaite pas rentrer dans les lieux, est ce que le propriétaire peut percevoir des indemnisations de la GLI sachant que le loyer est dû ?

Concernant les entrées dans les lieux décalées, la question ne se pose pas puisque la garantie prend effet à l’entrée du locataire dans les lieux.  Par conséquent la cotisation d’assurance ne débutera qu’à l’entrée des locataires dans les lieux.

 

 

 

 

Les informations communiquées en l’espèce ne prétendent aucunement à l’exhaustivité, elles ont un caractère purement informatif et ne sont données qu’à titre indicatif, elles ne sauraient engager une quelconque responsabilité du cabinet Rambaud Labrosse

 Action en justice

Des précisions sur l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic

Pour pouvoir représenter la copropriété en justice, le syndic doit en principe y être autorisé par une décision d’assemblée générale. Cette exigence ressort de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, mais c’est surtout la jurisprudence qui est venue dessiner les contours et les formes que doit présenter cette autorisation.

 

Dans la présente affaire, une association syndicale libre (ASL) était composée de plusieurs immeubles collectifs, dont deux syndicats de copropriété. Gêné par la présence d’un arceau qui empêchait la circulation normale de ses occupants, un des syndicats donne pouvoir à son syndic d’agir en justice afin de le faire retirer. Cette autorisation prévoit l’assignation de l’ASL, des personnes qui avaient installé l’arceau et de celles qui s’opposaient à son enlèvement. Le syndic assigne alors en justice l’ASL, le promoteur qui avait installé l’arceau et l’autre syndicat des copropriétaires.

 

Ce dernier tente de se soustraire à la procédure en faisant valoir que le syndic n’avait pas pouvoir à l’attaquer en justice : l’autorisation d’agir en justice ne parle que de l’ASL et du promoteur (celui qui a installé l’arceau), mais ne commande pas expressément d’agir également contre cet autre syndicat. La Cour de cassation balaie pourtant l’argument. L’article 55 précité n’impose pas que l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice précise l’identité des personnes à assigner dès lors qu’elle est déterminable.

 

Sources : Civ.3ème, 23 janvier 2020, n° 19-11.863

 

Lorsqu’il intervient pour défendre les intérêts du syndicat assigné en justice, le syndic n’a pas à obtenir l’accord préalable de l’AG

 

Un syndicat des copropriétaires est assigné en paiement de dommages-intérêts dans une procédure intentée contre lui par un copropriétaire victime d’infiltrations provenant d’un toit-terrasse. Dans cette affaire, un des points tranchés par la Cour de cassation est relatif à la nécessité ou non pour le syndic d’être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à une action introduite contre le syndicat des copropriétaires et donc appeler en garantie l’assureur de l’entreprise de travaux.

 

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

 

C’est sur le fondement de ce texte que la cour d’appel avait considéré que le syndic, qui se défendait à une action formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, devait être habilité par l’assemblée générale pour ce faire. La Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement et a cassé l’arrêt en rappelant que l’alinéa 3 de ce même article 55 précise au contraire que cette autorisation n’est pas nécessaire pour se défendre contre les actions intentées contre le syndicat.

Sources : Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n°19-10.887, P + B + I

 

 

Partie commune et partie privative

Le bénéfice de la jouissance privative d’une partie commune ne permet pas d’y apporter des modifications sans l’accord des autres copropriétaires

Un couple de copropriétaires titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une cour commune décide d’y ériger un cabanon. Par la suite, ils soumettent au vote de l’assemblée générale l’acceptation a posteriori de cette construction. Les autres copropriétaires en décident autrement et refusent de valider cet édifice. Le couple saisit alors la justice afin de contester cette décision défavorable d’assemblée générale. La Cour d’appel adopte le point de vue du couple de copropriétaires, en retenant que la jouissance exclusive octroie les mêmes droits que s’il s’agissait d’une partie privative. La Cour de cassation retient la position inverse en rappelant que l’attribution d’un droit d’usage privatif sur la cour en question n’en confère pas pour autant la propriété, ni n’en modifie le caractère commun.

Si les copropriétaires titulaires du droit de jouissance privative veulent y faire des travaux, ils doivent donc nécessairement obtenir au préalable l’accord du syndicat des copropriétaires par le biais d’une décision d’assemblée générale.

Sources : Civ 3ème, 23 janvier 2020, n°18-24676

 

Défaut d’entretien des parties communes ou vice de construction : le syndicat des

copropriétaires est responsable

Une association, propriétaire d’un lot dans une résidence soumise au régime de la copropriété, subit des désordres dus à un affaissement d’une partie de la résidence. D’après l’expertise réalisée, cet affaissement est dû à un phénomène de retrait-gonflement des terrains d’assise, à la faveur de venues d’eau, dues à des fuites dans les réseaux ou à une insuffisance du drain périphérique. Elle assigne donc le syndicat des copropriétaires en indemnisation du préjudice.

Sa démarche est approuvée par la  Cour  de  cassation  qui considère que ces désordres, qui relèvent soit d’un défaut d’entretien des parties communes soit d’un vice de construction, engagent bien la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sources : Cass. Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n°18-19.359

 

 

Vente de lots de copropriété

Parution du décret sur le montant maximum des frais d’établissement d’état daté

Un décret du 21 février 2020 fixe le plafond maximum des frais et honoraires relatifs à l’établissement de l’état daté lors de la vente d’un lot ou de lots de copropriété. Cet état daté obligatoire est destiné à informer l’acquéreur de la situation financière de la copropriété et des charges prévisibles.

 

 

 

Ces frais sont facturés par le syndic au copropriétaire vendeur d’un ou de plusieurs lots objets de la même mutation.

Ils ne peuvent dépasser la somme de 380 € TTC. Ce plafond rentrera en vigueur au 1er janvier 2020.

Sources : décret 2020-153 du 21 février 2020

 

Finances

de la copropriété

Nouveaux plafonds pour les livrets A des copropriétés

Les copropriétés peuvent posséder un  livret  A  ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (article L. 221-

4 du Code monétaire et  financier).  Cette  disposition  est issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 et prévoit que  le plafond du livret A peut varier suivant le nombre de lots de la copropriété. Faute de décret d’application, un plafond unique de 76 500 € était applicable à toutes les copropriétés, quel que soit le nombre de lots.

Un décret du 5 février 2020, applicable au 1er avril 2020, est venu compléter la mesure. Les syndicats de copropriétés de plus de cent lots pourront épargner jusqu’à 100 000 € sur un livret A. Les lots pris en compte sont les lots de toute nature de la copropriété (habitation, commerce, bureaux, etc.). Les syndicats devront fournir à l’établissement bancaire la fiche synthétique de la copropriété qui mentionne le nombre de lots.

Sources : décret n° 2020-93 du 5 février 2020, J.O. du 7 février

2020.

 

La vie en copropriété

La copropriété se met au vert

Préservation de l’environnement, développement durable, principe de précaution : autant de notions qui ont été consacrées dans la charte de l’environnement de 2004, mais avec quelles mesures concrètes ?

La loi du 10 février 2020 qui vient d’être adoptée en est un exemple. Dite « loi relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire », elle vise à réduire les déchets. Chacun a un rôle à jouer et les copropriétés devront participer à cet effort. Dès le 1er janvier 2022, le syndic aura l’obligation d’informer les copropriétaires des règles locales de tri des déchets. Il devra en outre indiquer l’adresse, les horaires et les modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information sera affichée de manière visible dans les espaces dédiés à la dépose des ordures ménagères. Elle devra également être transmise au moins une fois par an aux occupants de l’immeuble et aux copropriétaires.

Source : loi n° 2020-105 du 10 févr. 2020, art. 18 et art. 130, JO

11 févr., modifiant l’art. 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965

Fin d’un bail / déménagements

 

Puis-je encore déménager malgré le confinement ?

 

Les déménagements restent possibles s’ils ne peuvent pas être reportés, par exemple si vous aviez déjà posé votre préavis et que votre bail arrive à sa fin. Mais veillez à respecter les gestes barrières et renseignez-vous pour savoir s’il existe des restrictions locales spécifiques. Munissez-vous également d’une attestation sur l’honneur, que vous rédigez, expliquant que vous vous déplacez pour le motif d’un déménagement, dont vous précisez la date et les deux adresses de départ et de destination. Sachez également que vous pouvez aussi entrer en contact avec votre bailleur afin de lui demander de continuer à occuper le logement que vous deviez quitter. S’il est d’accord, il vous faudra alors signer une convention d’occupation temporaire et continuer à payer votre loyer.

 

Puis-je réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie ?

 

Oui, sous réserve du respect de gestes « barrières » et du respect de la distanciation sociale d’un mètre.

 

Puis-je faire appel à une entreprise de déménagement ?

 

Vous pouvez contacter une entreprise de déménagement, c’est elle qui vous répondra si elle est en capacité de mener des déménagements. C’est à l’entreprise d’organiser la sécurité de ses salariés et de respecter les consignes sanitaires.

 

J’ai donné mon préavis et je dois quitter le logement qu’est-ce qui se passe ?

 

Si vous souhaitez rester dans votre logement plus longtemps, jusqu’à la fin de la période de confinement, vous pouvez en faire la demande à votre propriétaire. S’il est d’accord, il vous faudra alors signer une « convention d’occupation précaire » avec votre propriétaire pour contractualiser cet accord temporaire. Si la signature de ce document pose des difficultés, un échange d’emails peut suffire comme preuve écrite de l’accord trouvé entre le propriétaire et le locataire. Il vous faudra continuer à payer votre loyer.

 

Si je suis contraint de rester dans mon logement alors que mon préavis est arrivé à son terme, dois-je continuer à payer mon loyer ?

 

Oui, vous devez continuer à payer votre loyer pour toute la période où vous occupez le logement.

 

Si je devais déménager mais que je reste finalement dans mon logement précédent, dois-je payer le loyer de mon nouvel appartement dans lequel je devais emménager ?

 

Oui, selon la loi le locataire doit respecter le contrat de location qu’il a signé et donc payer le loyer. Néanmoins, s’il vous est impossible d’emménager dans votre nouveau logement, vous pouvez vous mettre d’accord avec le propriétaire pour reporter la date de début de location.

 

Si vous n’avez pas trouvé d’accord, vous pouvez vous tourner vers l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) dont les conseillers juridiques pourront vous accompagner pour vous aider à trouver des solutions : https://www.anil.org/lanil-et-les- adil/votre-adil/

 

Si nous ne trouvons pas d’accord, mon propriétaire peut-il m’expulser ?

 

En cas de conflit avec votre propriétaire, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) et ses conseillers juridiques peuvent vous accompagner pour vous aider à trouver une solution selon votre cas :

 

Site de l’ANIL

 

Si l’expulsion est demandée par le propriétaire, cela suppose d’abord une décision de justice, qui ne sera pas rendue avant plusieurs mois. En outre, la « trêve hivernale », a été exceptionnellement prolongée jusqu’au 31 mai. C’est-à-dire que jusqu’à cette date

 

aucune expulsion de locataire ne peut être exécutée. Dans tous les cas, si j’occupe le logement, je dois continuer à payer le loyer.

 

Je suis propriétaire et mon nouveau locataire ne peut pas emménager : vu l’incertitude concernant la fin de la période de confinement, puis-je proposer au locataire une rupture du contrat de location sans préavis ?

 

Non, à moins que votre locataire soit également d’accord.

 

Source : Ministère de la cohésion des territoires le 23/03/2020

Assemblée générales de copropriétaires

 

Peut-on tenir des assemblées générales de copropriété à distance (exemple : conférence téléphonique), notamment pour des réunions qui doivent se tenir urgemment, ou faut-il attendre la levée des mesures de restriction des déplacements pour convoquer une AG (même si le contrat du syndic a expiré à la date de la convocation) ?

 

Pour tenir une assemblée générale à distance, il faut que votre assemblée générale ait déjà voté cette possibilité avant la crise. Dans le cas inverse, ce ne sera pas possible.

 

Une ordonnance prévoit que le contrat de votre syndic qui aurait dû expirer pendant la période de confinement est prolongé jusqu’à ce qu’une prochaine AG puisse se tenir (au plus tard le 31 décembre 2020).

 

Les gardiens / concierges d’immeubles peuvent-ils continuer de travailler?

 

Les gardiens / concierges d’immeubles peuvent continuer à travailler en respectant les consignes sanitaires, et notamment les mesures barrière et les mesures de distances sanitaires avec les habitants de l’immeuble.

 

Achat d’un logement

 

J’ai acheté un logement. La signature de l’acte authentique a lieu dans les prochains jours. La signature électronique est-elle valable ?

 

La signature électronique est techniquement possible et le ministère travaille à la faciliter. Vous pouvez prendre contact avec le notaire qui vous indiquera les conditions dans lesquelles il est possible de signer de manière électronique.

 

Si la signature électronique n’est pas possible, est ce que le motif vaut autorisation de déplacement ?

 

Ce cas ne fait pas pour l’instant partie des cas permettant une dérogation de sortie. Vous pouvez prendre contact avec votre notaire pour demander à reporter la date de signature.

 

Paiement des loyers

 

Le paiement des loyers des logements est-t-il suspendu, comme pour les petites entreprises ?

 

Les mesures que le Président de la République a annoncées le 16 mars ne concernent que les plus petites entreprises en difficulté, ce qui signifie les loyers d’habitation doivent continuer à être payés.

 

Mes revenus vont baisser en mars et je serai en difficulté pour payer mon loyer : que puis-je faire ? Vers qui puis-je me tourner ?

 

Si vous rencontrez des difficultés à payer votre loyer, il est recommandé de contacter rapidement votre propriétaire pour lui expliquer la situation et voir avec lui si un report et un étalement du paiement du loyer sont possibles. Si vous n’arrivez pas à trouver un accord amiable, vous pouvez vous tourner vers l’Agence nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) dont les conseillers juridiques vous accompagneront et vous aideront à trouver des solutions :

 

Site de l’ANIL

Source: Ministère de la cohésion des territoires le 23/03/2020

Profession syndic

Un syndic de copropriété peut-il invoquer la loi Chatel pour résilier un contrat reconduit par tacite reconduction ?

S’il s’agit d’un contrat conclu avec un professionnel tel qu’un prestataire de services comme pour un contrat de maintenance ou d’entretien des espaces verts, de l’ascenseur ou de la chaudière, le syndic peut bénéficier du dispositif de la loi Chatel. En revanche, s’il s’agit d’un contrat d‘assurance souscrit pour le compte du syndicat des copropriétaires, le syndic ne peut pas bénéficier du dispositif de la loi Chatel.

POURQUOI ?

Pour rappel, la loi Chatel du 28 janvier 2005 a entendu faciliter la résiliation pour le consommateur des contrats passés avec des professionnels qui se reconduisent par tacite reconduction.
En effet, en présence d’une clause de tacite reconduction, si le consommateur a oublié d’adresser sa demande de résiliation dans les délais impartis prévus au contrat, il se retrouve automatiquement engagé jusqu’à l’échéance suivante.
La loi Chatel a alors prévu :

– une obligation du professionnel d’alerter le consommateur lorsqu’il se trouve dans la période pour pouvoir résilier ;
– et s’il ne l’a pas fait, la possibilité pour le consommateur de résilier le contrat à tout moment à compter de la reconduction du contrat.

La loi Chatel a prévu un article général dans le Code de la consommation (L.215-1 du Code de la consommation) et un article spécifique pour le Code des assurances (L.113-15-1 du Code des assurances), si bien que les textes et leurs applications diffèrent :

LE DROIT DE LA CONSOMMATION

Le dispositif de la loi Chatel inscrit dans le Code de la consommation s’applique aux consommateurs et « non-professionnels » (L.215-1 et L.215-3 du code de la consommation). Les juges ont souvent eu à se prononcer et retiennent que le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel qui peut invoquer cet article. Dans une affaire de la 1ère chambre civile du 23 juin 2011, la Cour de cassation adopte cette position et déclare même que « les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels » (Cass. 1ère civ., 23 juin 2011, n° 10-30.645).
Dans une décision de la 1ère chambre civile du 25 novembre 2015, la Cour de cassation apporte une précision : le syndicat de copropriétaires est un non-professionnel même s’il est représenté par un syndic professionnel (Cass. 1ère civ., 25 nov. 2015, n° 14-21.873 et 14-20.760).

LE DROIT DES ASSURANCES

L’article issu de la loi Chatel inscrit dans le Code des assurances n’est pas rédigé de la même manière que l’article précédent puisqu’il s’applique aux « contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles » (article
L. 113-15-1 du Code des assurances). L’article précise que le dispositif ne s’applique qu’aux personnes physiques ; sont donc exclus du champ d’application les syndicats de copropriétaires, personnes morales.

Quand bien même la rédaction de l’article semble claire, des divergences d’interprétation ont pu voir le jour, surtout qu’il est difficile de justifier la différence de régime au regard de l’esprit de la loi Chatel.
Dans une décision de la Cour d’appel de Bastia du 22 février 2017, les juges ont par exemple, tout en confirmant l’inapplicabilité de l’article L.113-15-1 du Code des assurances à un syndicat de copropriétaires, admis l’applicabilité du dispositif général prévu par le Code de la consommation pour un contrat d’assurance et ainsi fait bénéficier un syndicat de copropriétaires du dispositif de la loi Chatel pour un contrat d’assurance. Cette décision est critiquable car en droit français, les règles spéciales dérogent aux règles générales. En d’autres termes, lorsque deux textes juridiques, l’un spécifique et l’autre général, peuvent s’appliquer à une situation, on applique le texte spécial.
Une réponse du Ministère de l’économie et des finances à une question écrite du Sénat, publiée dans le JO Sénat du 10 janvier 2019, vient apporter une réponse claire à ces questions.
Elle confirme que, pour un contrat d’assurance, les syndicats de copropriétaires ne peuvent pas invoquer le dispositif Chatel :

– ni l’article du Code des assurances applicables aux seules personnes physiques,
– ni le Code de la consommation qui en présence d’un régime particulier, ne s’applique pas.

Il convient d’en conclure qu’en l’état actuel et en l’absence d’une modification des textes par le législateur, un syndic ne peut pas invoquer le bénéfice de la loi Chatel pour résilier un contrat d’assurance souscrit pour le compte du syndicat des copropriétaires.

 

Sources : Sénat, Question nº 07329, du 18 octobre 2018. Interprétation de la loi du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur, JO Sénat 10 Janvier 2019.

Il était question depuis plusieurs années de réformer le droit de la copropriété, principalement contenu dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Une ordonnance du 30 octobre 2019 a été créée à cet effet, en continuité de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce texte a pour but d’adapter le droit de la copropriété afin de le rendre plus accessible aux copropriétaires et petites copropriétés. Parmi les mesures « attendues », l’ordonnance a abandonné l’obligation prévue par le projet qui visait à élaborer un plan pluriannuel de travaux pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation de plus de 15 ans.
En revanche, ont été adoptées de nombreuses modifications impactant considérablement le fonctionnement des copropriétés. Les principales réformes sont développées ci-dessous. Leur portée et application seront précisées par décrets qui devront être pris avant le 1er Juin 2020, date de l’entrée en vigueur de la plupart de ces nouvelles règles.
Un assouplissement du statut et régime de la copropriété
En tout premier lieu, l’ordonnance vient délimiter les contours du statut de la copropriété. Désormais, le statut de copropriété ne sera obligatoire que pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation. Néanmoins, les immeubles n’étant pas à usage d’habitation pourront choisir de se soumettre conventionnellement au régime de la copropriété.

 

Une autre innovation tient à la création de régimes allégés pour les petites copropriétés.
Les copropriétés composées au maximum de 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ne seront pas tenues de constituer un conseil syndical. De même, chaque copropriétaire pourra convoquer une assemblée générale extraordinaire en cas de défaillance du syndic.
Quant aux copropriétés composées uniquement de deux lots, elles seront soumises à un régime proche de celui de l’indivision. Un pouvoir sera accordé à chaque copropriétaire afin de prendre les mesures nécessaires pour la conservation de l’immeuble.

Des mesures pour faciliter la prise de décision en assemblée

L’ordonnance prévoit également plusieurs mesures pour pallier l’absentéisme en assemblée général, et le blocage corrélatif de prise de décision. Désormais, les copropriétaires pourront voter à distance, par le biais d’un formulaire.
De plus, les passerelles de majorités pourront être pratiquées légalement.
Ces passerelles de majorités permettent sous certaines condition au syndicat, en deuxième lecture, de pouvoir adopter une résolution à une majorité plus basse que celle qui a naturellement vocation à s’appliquer.
Il s’agit notamment des hypothèses suivantes :

• lorsque l’assemblée générale n’aura pas réussi à statuer en double majorité, mais que le projet aura obtenu l’approbation de la moitié des copropriétaires présents ou par correspondance, et que ces derniers représentent au moins le tiers des voix, ces mêmes copropriétaires pourront revoter immédiatement à la majorité des voix ;
• lorsque l’assemblée ne sera pas parvenue à décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires mais que le projet aura recueilli au moins un tiers des voix, cette même assemblée pourra se prononcer à la majorité des voix exprimées lors d’un second vote immédiat.

Il est à noter également que d’ici fin 2020, chaque copropriétaire devrait pouvoir solliciter la tenue d’une assemblée générale à ses frais, lorsque celle-ci aura exclusivement pour objet de traiter des sujets qui le concernent personnellement.

 

L’augmentation des pouvoirs du conseil syndical

Le conseil syndical se voit confier plus d’attributions. Si ce dernier est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale pourra lui déléguer à la majorité absolue le pouvoir de prendre des décisions relevant habituellement de la majorité simple. Ce mandat ne pourra être délivré que pour une durée de deux ans reconductible. Certaines décisions sont exclues de la délégation de pouvoirs, notamment l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété.
En cas d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

 

La modification des conditions d’exercice des fonctions du syndic

L’ordonnance opère une modification dans le mode de désignation du syndic. L’élection n’aura plus à se faire nécessairement tous les trois ans avec mise en concurrence impérative à peine de nullité. Le conseil syndical devra mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic sauf si une dispense en sens contraire est votée à la majorité des voix. Les contrats de syndic suivront un modèle type et seront accompagnés d’une fiche d’information sur les prix.
Le syndic sera sanctionné par une amende administrative lorsqu’il commet des manquements en matière de rémunération ou lorsqu’il ne respecte pas le contrat-type. Il aura également des pénalités de retard s’il tarde à produire la fiche synthétique.
L’effet immédiat de la révocation du syndic lors de l’élection du nouveau syndic est également supprimé. Le nouveau syndic ne pourra donc pas être secrétaire de l’assemblée générale de désignation, étant donné qu’il sera encore un tiers à la copropriété.

Sources : Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019

Ci-après une condamnation en date du 20/09/2018 devant le Tribunal d’Instance d’Étampes qui pourrait faire jurisprudence :

« Selon l’article 32-1 du Code de la procédure civile, celui, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

Selon l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, sont réputées non écrites les clauses qui :

• Autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
• Font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de la procédure civile

Par ailleurs, l’article 7 de la même loi ne met à la charge du locataire que le paiement des loyers et charges récupérables.

Il convient de constater que l’Agence Immobilière …, mandataire du bailleur, et donc agissant exclusivement sur ses ordres, a fait également supporter au locataire des frais de recommandé et des frais de rappel, assimilables à des frais de relance, ainsi que des frais de prélèvements impayés.

Si le reste de l’action intentée par le bailleur apparaît parfaitement fondée, en tout ou en partie, en revanche, la demande consistant en l’intégration de frais illégaux au montant des loyers et charges réclamés au locataire, apparaît relever de l’abus.

De plus, elle fait perdre du temps au juge qui doit expurger le décompte locatif des frais qui ne devraient pas être imputés au locataire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur …,  en sa qualité de bailleur, mandant de l’agence gestionnaire de son bien immobilier, à une amende civile de 500 euros. »

Compte tenu de ce qui précède, nous vous invitons à la plus grande attention quant aux pièces produites pour les procédures judiciaires.

L’équipe Rambaud Labrosse Groupements

 

La nouvelle loi ELAN a été adoptée par l’Assemblée Nationale le 12 juin 2018 et poursuit son parcours législatif au Sénat. C’est encore une réforme du logement qui a pour objectif de construire plus mieux et moins cher, de répondre aux besoins de chacun, protéger les plus fragiles et d’améliorer le cadre de vie.

 

Concrètement cette loi prévoit la création d’un bail mobilité,  un retour à l’encadrement des loyers, un renforcement des contrôles de location touristique est une réforme de la copropriété.

 

Parmi les nombreuses dispositions : Pour le bail dit « bail mobilité ». Concernera les logements meublés, c’est un bail d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, sans dépôt de garantie et pourra t’être résilié par le locataire à tout moment.  S’il s’agit d’une collocation, il n’y aura plus de clause de solidarité entre les codes locataires.   Ce type de logement sera uniquement accessible pour les étudiants, pour les contrats d’apprentissage et formation professionnelle ou stagiaire.

 

Autre point de cette loi, la fin du jeu d’écritures manuscrites pour les cautions solidaires. À l’avenir, l’acte de caution devra toujours contenir les informations nécessaires mais n’auront plus à être manuscrites.

 

Autre point mentionné dans cette loi, pour les locations, la dématérialisation des diagnostics obligatoires.