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TRAVAUX DE COPROPRIÉTÉ

le 10 mai 2021

Travaux de terrasse et l’importance de la
qualification comme partie commune ou
privative

 

Le législateur s’est toujours contenté de donner une
grille de lecture très générale pour déterminer ce
qui relève des parties communes ou non. De cette
volonté transparait celle de laisser une plus grande
marge de manoeuvre au règlement de copropriété
dans cette qualification. Il n’est toutefois pas rare que
le règlement soit lui aussi incomplet ou laconique,
conduisant alors à des procédures judiciaires
couteuses et à l’issue incertaine. Des copropriétaires
viennent d’en faire les frais.

Un immeuble en copropriété, classé monument
historique, comprenait deux lots contigus situés
au quatrième étage avec vue imprenable sur les
jardins du Palais-Royal. Les propriétaires de ces lots
pouvaient notamment profiter d’un balcon composé
d’un terrasson bordé d’une balustrade de pierre
ornementée de vases Médicis dit pots-à-feu.
Une assemblée générale est organisée. Comme c’est
souvent le cas en la matière, la question des travaux
à réaliser laisse place à celle de leur financement. Le
syndicat décide que les copropriétaires du quatrième
étage doivent financer seuls les travaux d’étanchéité
et de réfection pour le terrasson et les pots-à-feu.
Les copropriétaires décident alors de contester
cette décision en justice. Leur argumentation était
intéressante en ce qu’ils tentent de se placer dans le
sillage d’une position des tribunaux maintenant bien
ancrée : les parties litigieuses doivent être qualifiées
de parties communes, et donc à la charge de
l’ensemble de la copropriété, en ce qu’elles assurent
une fonction de couverture et d’évacuation des eaux
pour l’ensemble de l’immeuble, et pas seulement
pour le lot. C’est le critère de l’utilité, souvent utilisé
par les juges.
Les juges de la cour d’appel, puis de la Cour de
cassation, ne font pourtant pas droit à leur demande.
Les juges relèvent que le règlement de copropriété
qualifie les balcons de parties privatives. Usant de leur
pouvoir d’interprétation, ils estiment que ce balcon
n’est autre que le terrasson lui-même, et qu’il s’agit
donc d’une partie privative. Concernant les balustres
et vases Médicis, ils forment un tout avec le balcon
et doivent également être qualifiés de privatifs. Les
copropriétaires se retrouvent donc condamnés à
assumer seuls le coût de ces travaux.
Cet arrêt invite une fois de plus à la plus grande
prudence et à la plus grande des rigueurs au moment
de la rédaction du règlement de copropriété ou de sa
mise à jour.
Sources: Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-19.459

 

 

Travaux en copropriété : vous devez vous
en tenir à votre autorisation !

 

Lorsqu’un copropriétaire ou un locataire souhaite
effectuer des travaux au sein des parties communes,
celui-ci doit s’en tenir au projet de construction qu’il
a soumis à l’assemblée générale et qui a, ainsi, été
autorisé par celle-ci. La moindre modification est
susceptible de troubler les règles de la copropriété.
En l’espèce, un copropriétaire a donné en location
à une société pour qu’elle y exploite un restaurant
un local commercial situé dans un immeuble
soumis au statut de la copropriété. Réunis en
assemblée générale, les copropriétaires ont autorisé
la modification de la façade, le remplacement de
l’enseigne et celui du store fixe conformément à la
notice descriptive et aux plans et photomontages
établis par le maître d’oeuvre du locataire.
Toutefois, le locataire fait exécuter ces travaux en
choisissant des couleurs différentes pour l’enseigne et
le store de celles qui avaient été autorisées. En outre,
il décide d’y ajouter une terrasse, certes démontable,
alors que cela n’était pas prévu par l’autorisation.
Ainsi, les juges décident que ni le locataire ni le
copropriétaire ne peuvent modifier les couleurs
des travaux autorisées par l’assemblée car cela
répond à l’impératif de préservation de l’esthétique
du bâtiment. Quant à l’ajout de la terrasse même
démontable, les juges disent que l’autorisation
administrative ne suffit pas, il était obligatoire que
l’assemblée générale le permette, et peu importe que
d’autres locataires restaurateurs aient procédé dans
l’immeuble à l’installation de telles terrasses sans
autorisation.
Sources : Cass. 3e civ., 7 janvier 2021 n° 16-26.998

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