Travaux de terrasse et l’importance de la qualification comme partie commune ou privative
Le législateur s’est toujours contenté de donner une grille de lecture très générale pour déterminer ce qui relève des parties communes ou non. De cette volonté transparait celle de laisser une plus grande marge de manœuvre au règlement de copropriété dans cette qualification. Il n’est toutefois pas rare que le règlement soit lui aussi incomplet ou laconique, conduisant alors à des procédures judiciaires couteuses et à l’issue incertaine. Des copropriétaires viennent d’en faire les frais.
Un immeuble en copropriété, classé monument historique, comprenait deux lots contigus situés au quatrième étage avec vue imprenable sur les jardins du Palais-Royal. Les propriétaires de ces lots pouvaient notamment profiter d’un balcon composé d’un terrasson bordé d’une balustrade de pierre ornementée de vases Médicis dit pots-à-feu.
Une assemblée générale est organisée. Comme c’est souvent le cas en la matière, la question des travaux à réaliser laisse place à celle de leur financement. Le syndicat décide que les copropriétaires du quatrième
étage doivent financer seuls les travaux d’étanchéité et de réfection pour le terrasson et les pots-à-feu.
Les copropriétaires décident alors de contester cette décision en justice. Leur argumentation était intéressante en ce qu’ils tentent de se placer dans le sillage d’une position des tribunaux maintenant bien ancrée : Les parties litigieuses doivent être qualifiées de parties communes, et donc à la charge de l’ensemble de la copropriété, en ce qu’elles assurent une fonction de couverture et d’évacuation des eaux pour l’ensemble de l’immeuble, et pas seulement pour le lot. C’est le critère de l’utilité, souvent utilisé par les juges.
Les juges de la cour d’appel, puis de la Cour de cassation, ne font pourtant pas droit à leur demande.
Les juges relèvent que le règlement de copropriété qualifie les balcons de parties privatives. Usant de leur pouvoir d’interprétation, ils estiment que ce balcon n’est autre que le terrasson lui-même, et qu’il s’agit donc d’une partie privative. Concernant les balustres et vases Médicis, ils forment un tout avec le balcon et doivent également être qualifiés de privatifs. Les copropriétaires se retrouvent donc condamnés à assumer seuls le coût de ces travaux. Cet arrêt invite une fois de plus à la plus grande prudence et à la plus grande des rigueurs au moment de la rédaction du règlement de copropriété ou de sa mise à jour.
Sources: Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-19.459
Travaux en copropriété : vous devez vous en tenir à votre autorisation !
Lorsqu’un copropriétaire ou un locataire souhaite effectuer des travaux au sein des parties communes, celui-ci doit s’en tenir au projet de construction qu’il a soumis à l’assemblée générale et qui a, ainsi, été autorisé par celle-ci. La moindre modification est susceptible de troubler les règles de la copropriété.
En l’espèce, un copropriétaire a donné en location à une société pour qu’elle y exploite un restaurant un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Réunis en assemblée générale, les copropriétaires ont autorisé la modification de la façade, le remplacement de l’enseigne et celui du store fixe conformément à la notice descriptive et aux plans et photomontages établis par le maître d’œuvre du locataire.
Toutefois, le locataire fait exécuter ces travaux en choisissant des couleurs différentes pour l’enseigne et le store de celles qui avaient été autorisées. En outre, il décide d’y ajouter une terrasse, certes démontable,
alors que cela n’était pas prévu par l’autorisation. Ainsi, les juges décident que ni le locataire ni le copropriétaire ne peuvent modifier les couleurs des travaux autorisées par l’assemblée car cela répond à l’impératif de préservation de l’esthétique du bâtiment. Quant à l’ajout de la terrasse même démontable, les juges disent que l’autorisation administrative ne suffit pas, il était obligatoire que l’assemblée générale le permette, et peu importe que d’autres locataires restaurateurs aient procédé dans l’immeuble à l’installation de telles terrasses sans autorisation.
Sources : Cass. 3e civ., 7 janvier 2021 n° 16-26.998