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Covid 19 et expulsions des locataires, la mise en jeu de la clause résolutoire

le 6 avril 2020

Baux d’habitation et la mise en œuvre de la clause résolutoire pendant la crise sanitaire (art. 11-2 de la loi d’urgence du 23/03/2020 ET art. 1er, 2, 4 et 5 de l’ordonnance n°306 du 25/03/2020).

 

La « clause résolutoire » prévue au contrat de location est le préalable à la procédure d’expulsion du locataire (notamment) pour non-paiement du loyer.

 

En pratique si le locataire ne paye pas son loyer, l’Huissier de Justice (mandaté par le bailleur) lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire en lui accordant un délai de 2 mois pour s’acquitter des sommes dues.

 

Si le locataire ne paye pas les sommes dues dans le délai imparti de 2 mois, le bailleur peut poursuivre son expulsion en saisissant le Tribunal auquel il demande de « constater l ’acquisition de la clause résolutoire » (par assignation rédigée par l’Avocat).

 

Le Tribunal rend sa décision, à la suite de quoi le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire (l’expulsion sera « différée » si le locataire obtient un échéancier de paiement).

 

Compte-tenu de l’état d’urgence sanitaire, le gouvernement a prévu de déroger à la mise en œuvre de la clause résolutoire comme suit :

 

Toutes les clauses résolutoires qui ont expiré entre le 12/03/2020 et le 24/06/2020 (= 1 mois après l’expiration de l’état d’urgence déclaré pour 2 mois le 23/03/2020) sont suspendues (« sont réputées n’avoir pas produit effet ») pendant cette période et reprendront cours à compter du 24/07/2020 (« à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période »).

 

EN PRATIQUE les locataires qui n’auront pas payé les sommes dues en vertu d’un commandement de payer arrivant à échéance entre le 12/03/2020 et le 24/06/2020, auront jusqu’au 23/07/2020 pour payer les sommes dues visées dans le commandement de payer. Ce n’est que si le locataire ne paye pas les sommes dues à la date du 24/07/2020, que le bailleur pourra poursuivre son expulsion.

 

 Délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire pendant la crise sanitaire :

 

Il n’y a pas de mesure spécifique pour le paiement des loyers d’habitation pendant la crise sanitaire (pas de « suspension » du paiement du loyer), en sorte que les locataires doivent payer leur loyer.

 

À défaut de paiement il serait théoriquement possible de leur faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

 

Toutefois, pour le moment et sauf extrême urgence (notamment en cas de violences physiques ou de risques pour la sécurité des personnes et des biens), les Huissiers ne délivrent plus d’actes.

 

En outre, en tout état de cause et compte-tenu de ce qui précède, le locataire aurait jusqu’au 24/07/2020 pour régler les sommes dues.

 

Par conséquent, vu la situation et en cas de loyers impayés, nous allons attendre la fin du confinement pour faire délivrer de nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire (sachant que quoiqu’il en soit le locataire aura jusqu’au 23/07/2020 pour payer les sommes dues).

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