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COPROPRIÉTÉS : La loi change Les grandes lignes de la réforme du droit de la copropriété

le 23 janvier 2020

Il était question depuis plusieurs années de réformer le droit de la copropriété, principalement contenu dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Une ordonnance du 30 octobre 2019 a été créée à cet effet, en continuité de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce texte a pour but d’adapter le droit de la copropriété afin de le rendre plus accessible aux copropriétaires et petites copropriétés. Parmi les mesures « attendues », l’ordonnance a abandonné l’obligation prévue par le projet qui visait à élaborer un plan pluriannuel de travaux pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation de plus de 15 ans.
En revanche, ont été adoptées de nombreuses modifications impactant considérablement le fonctionnement des copropriétés. Les principales réformes sont développées ci-dessous. Leur portée et application seront précisées par décrets qui devront être pris avant le 1er Juin 2020, date de l’entrée en vigueur de la plupart de ces nouvelles règles.
Un assouplissement du statut et régime de la copropriété
En tout premier lieu, l’ordonnance vient délimiter les contours du statut de la copropriété. Désormais, le statut de copropriété ne sera obligatoire que pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation. Néanmoins, les immeubles n’étant pas à usage d’habitation pourront choisir de se soumettre conventionnellement au régime de la copropriété.

 

Une autre innovation tient à la création de régimes allégés pour les petites copropriétés.
Les copropriétés composées au maximum de 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ne seront pas tenues de constituer un conseil syndical. De même, chaque copropriétaire pourra convoquer une assemblée générale extraordinaire en cas de défaillance du syndic.
Quant aux copropriétés composées uniquement de deux lots, elles seront soumises à un régime proche de celui de l’indivision. Un pouvoir sera accordé à chaque copropriétaire afin de prendre les mesures nécessaires pour la conservation de l’immeuble.

Des mesures pour faciliter la prise de décision en assemblée

L’ordonnance prévoit également plusieurs mesures pour pallier l’absentéisme en assemblée général, et le blocage corrélatif de prise de décision. Désormais, les copropriétaires pourront voter à distance, par le biais d’un formulaire.
De plus, les passerelles de majorités pourront être pratiquées légalement.
Ces passerelles de majorités permettent sous certaines condition au syndicat, en deuxième lecture, de pouvoir adopter une résolution à une majorité plus basse que celle qui a naturellement vocation à s’appliquer.
Il s’agit notamment des hypothèses suivantes :

  • lorsque l’assemblée générale n’aura pas réussi à statuer en double majorité, mais que le projet aura obtenu l’approbation de la moitié des copropriétaires présents ou par correspondance, et que ces derniers représentent au moins le tiers des voix, ces mêmes copropriétaires pourront revoter immédiatement à la majorité des voix ;
  • lorsque l’assemblée ne sera pas parvenue à décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires mais que le projet aura recueilli au moins un tiers des voix, cette même assemblée pourra se prononcer à la majorité des voix exprimées lors d’un second vote immédiat.

Il est à noter également que d’ici fin 2020, chaque copropriétaire devrait pouvoir solliciter la tenue d’une assemblée générale à ses frais, lorsque celle-ci aura exclusivement pour objet de traiter des sujets qui le concernent personnellement.

 

L’augmentation des pouvoirs du conseil syndical

Le conseil syndical se voit confier plus d’attributions. Si ce dernier est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale pourra lui déléguer à la majorité absolue le pouvoir de prendre des décisions relevant habituellement de la majorité simple. Ce mandat ne pourra être délivré que pour une durée de deux ans reconductible. Certaines décisions sont exclues de la délégation de pouvoirs, notamment l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété.
En cas d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

 

La modification des conditions d’exercice des fonctions du syndic

L’ordonnance opère une modification dans le mode de désignation du syndic. L’élection n’aura plus à se faire nécessairement tous les trois ans avec mise en concurrence impérative à peine de nullité. Le conseil syndical devra mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic sauf si une dispense en sens contraire est votée à la majorité des voix. Les contrats de syndic suivront un modèle type et seront accompagnés d’une fiche d’information sur les prix.
Le syndic sera sanctionné par une amende administrative lorsqu’il commet des manquements en matière de rémunération ou lorsqu’il ne respecte pas le contrat-type. Il aura également des pénalités de retard s’il tarde à produire la fiche synthétique.
L’effet immédiat de la révocation du syndic lors de l’élection du nouveau syndic est également supprimé. Le nouveau syndic ne pourra donc pas être secrétaire de l’assemblée générale de désignation, étant donné qu’il sera encore un tiers à la copropriété.

Sources : Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019

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