Action en justice
Des précisions sur l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic
Pour pouvoir représenter la copropriété en justice, le syndic doit en principe y être autorisé par une décision d’assemblée générale. Cette exigence ressort de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, mais c’est surtout la jurisprudence qui est venue dessiner les contours et les formes que doit présenter cette autorisation.
Dans la présente affaire, une association syndicale libre (ASL) était composée de plusieurs immeubles collectifs, dont deux syndicats de copropriété. Gêné par la présence d’un arceau qui empêchait la circulation normale de ses occupants, un des syndicats donne pouvoir à son syndic d’agir en justice afin de le faire retirer. Cette autorisation prévoit l’assignation de l’ASL, des personnes qui avaient installé l’arceau et de celles qui s’opposaient à son enlèvement. Le syndic assigne alors en justice l’ASL, le promoteur qui avait installé l’arceau et l’autre syndicat des copropriétaires.
Ce dernier tente de se soustraire à la procédure en faisant valoir que le syndic n’avait pas pouvoir à l’attaquer en justice : l’autorisation d’agir en justice ne parle que de l’ASL et du promoteur (celui qui a installé l’arceau), mais ne commande pas expressément d’agir également contre cet autre syndicat. La Cour de cassation balaie pourtant l’argument. L’article 55 précité n’impose pas que l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice précise l’identité des personnes à assigner dès lors qu’elle est déterminable.
Sources : Civ.3ème, 23 janvier 2020, n° 19-11.863
Lorsqu’il intervient pour défendre les intérêts du syndicat assigné en justice, le syndic n’a pas à obtenir l’accord préalable de l’AG
Un syndicat des copropriétaires est assigné en paiement de dommages-intérêts dans une procédure intentée contre lui par un copropriétaire victime d’infiltrations provenant d’un toit-terrasse. Dans cette affaire, un des points tranchés par la Cour de cassation est relatif à la nécessité ou non pour le syndic d’être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à une action introduite contre le syndicat des copropriétaires et donc appeler en garantie l’assureur de l’entreprise de travaux.
L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».
C’est sur le fondement de ce texte que la cour d’appel avait considéré que le syndic, qui se défendait à une action formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, devait être habilité par l’assemblée générale pour ce faire. La Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement et a cassé l’arrêt en rappelant que l’alinéa 3 de ce même article 55 précise au contraire que cette autorisation n’est pas nécessaire pour se défendre contre les actions intentées contre le syndicat.
Sources : Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n°19-10.887, P + B + I
Partie commune et partie privative
Le bénéfice de la jouissance privative d’une partie commune ne permet pas d’y apporter des modifications sans l’accord des autres copropriétaires
Un couple de copropriétaires titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une cour commune décide d’y ériger un cabanon. Par la suite, ils soumettent au vote de l’assemblée générale l’acceptation a posteriori de cette construction. Les autres copropriétaires en décident autrement et refusent de valider cet édifice. Le couple saisit alors la justice afin de contester cette décision défavorable d’assemblée générale. La Cour d’appel adopte le point de vue du couple de copropriétaires, en retenant que la jouissance exclusive octroie les mêmes droits que s’il s’agissait d’une partie privative. La Cour de cassation retient la position inverse en rappelant que l’attribution d’un droit d’usage privatif sur la cour en question n’en confère pas pour autant la propriété, ni n’en modifie le caractère commun.
Si les copropriétaires titulaires du droit de jouissance privative veulent y faire des travaux, ils doivent donc nécessairement obtenir au préalable l’accord du syndicat des copropriétaires par le biais d’une décision d’assemblée générale.
Sources : Civ 3ème, 23 janvier 2020, n°18-24676
Défaut d’entretien des parties communes ou vice de construction : le syndicat des
copropriétaires est responsable
Une association, propriétaire d’un lot dans une résidence soumise au régime de la copropriété, subit des désordres dus à un affaissement d’une partie de la résidence. D’après l’expertise réalisée, cet affaissement est dû à un phénomène de retrait-gonflement des terrains d’assise, à la faveur de venues d’eau, dues à des fuites dans les réseaux ou à une insuffisance du drain périphérique. Elle assigne donc le syndicat des copropriétaires en indemnisation du préjudice.
Sa démarche est approuvée par la Cour de cassation qui considère que ces désordres, qui relèvent soit d’un défaut d’entretien des parties communes soit d’un vice de construction, engagent bien la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Sources : Cass. Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n°18-19.359
Vente de lots de copropriété
Parution du décret sur le montant maximum des frais d’établissement d’état daté
Un décret du 21 février 2020 fixe le plafond maximum des frais et honoraires relatifs à l’établissement de l’état daté lors de la vente d’un lot ou de lots de copropriété. Cet état daté obligatoire est destiné à informer l’acquéreur de la situation financière de la copropriété et des charges prévisibles.
Ces frais sont facturés par le syndic au copropriétaire vendeur d’un ou de plusieurs lots objets de la même mutation.
Ils ne peuvent dépasser la somme de 380 € TTC. Ce plafond rentrera en vigueur au 1er janvier 2020.
Sources : décret 2020-153 du 21 février 2020
Finances
de la copropriété
Nouveaux plafonds pour les livrets A des copropriétés
Les copropriétés peuvent posséder un livret A ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (article L. 221-
4 du Code monétaire et financier). Cette disposition est issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 et prévoit que le plafond du livret A peut varier suivant le nombre de lots de la copropriété. Faute de décret d’application, un plafond unique de 76 500 € était applicable à toutes les copropriétés, quel que soit le nombre de lots.
Un décret du 5 février 2020, applicable au 1er avril 2020, est venu compléter la mesure. Les syndicats de copropriétés de plus de cent lots pourront épargner jusqu’à 100 000 € sur un livret A. Les lots pris en compte sont les lots de toute nature de la copropriété (habitation, commerce, bureaux, etc.). Les syndicats devront fournir à l’établissement bancaire la fiche synthétique de la copropriété qui mentionne le nombre de lots.
Sources : décret n° 2020-93 du 5 février 2020, J.O. du 7 février
2020.
La vie en copropriété
La copropriété se met au vert
Préservation de l’environnement, développement durable, principe de précaution : autant de notions qui ont été consacrées dans la charte de l’environnement de 2004, mais avec quelles mesures concrètes ?
La loi du 10 février 2020 qui vient d’être adoptée en est un exemple. Dite « loi relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire », elle vise à réduire les déchets. Chacun a un rôle à jouer et les copropriétés devront participer à cet effort. Dès le 1er janvier 2022, le syndic aura l’obligation d’informer les copropriétaires des règles locales de tri des déchets. Il devra en outre indiquer l’adresse, les horaires et les modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information sera affichée de manière visible dans les espaces dédiés à la dépose des ordures ménagères. Elle devra également être transmise au moins une fois par an aux occupants de l’immeuble et aux copropriétaires.
Source : loi n° 2020-105 du 10 févr. 2020, art. 18 et art. 130, JO
11 févr., modifiant l’art. 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965